房地产进入新阶段 房企整装再出发
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房地产进入新阶段 房企整装再出发
2023年，房地产行业继续深度调整，稳定房地产市场成为政策主线。
这一年，多项房企融资政策放开，中央多次呼吁一视同仁满足不同所有制房地产企业合理融资需求。同时，对于已经受困的房企，坚持市场化、法治化原则，推动并购重组，防止风险溢出。
至2023年三季度，房企债务重组工作进展加快，特别是境外债重组，多家房企均披露境外债重组方案初步框架或取得部分债权人支持。
但风险尚未消退，房地产行业供求关系的重大转变对所有房企提出了新的挑战。在行业规模收缩下，如何提高自身“造血”能力仍是企业所要持续面对的问题。
积极化债自救防止风险溢出
“追求规模的惯性让公司在投资上过于乐观和激进，在管理上也存在授权过于下放等问题，导致安全垫不够厚，没能经受住这一轮考验。”
2023年3月底，出险房企融创中国（01918.HK）召开境外债务重组说明会。在这次会议上，董事会主席孙宏斌向投资人坦陈，自2021年四季度开始，行业持续发生变化，很多事情超出了预判，公司出现了流动性困难。
事实上，融创中国并非个例，自2021年下半年以来，伴随着房地产市场进入调整期并逐渐深化调整，销售端和融资端压力逐渐加大，叠加偿债高峰，陆续有房企遭遇流动性危机。
面对这一状况，从2022年年末开始，中央层面多部门发文定调房地产市场、提振市场信心。央行、原银保监会及证监会等部门，信贷、债券、股权“三箭齐发”，对于出险房企的纾困方向也从此前“救项目”转换至“救项目与救企业并存”。
2023年以来，三部门多次提及要有效防范化解优质头部房企风险，实施改善优质房企资产负债表计划。同时，延长房地产“金融16条”实施期限，指导金融机构用好3500亿元专项借款、2000亿元保交楼贷款支持计划；加大民营企业债券融资支持工具支持力度。
以融创中国为例，据了解，自出险以来，天津市政府第一时间为融创中国成立专班，指导帮助其纾困化险。同时，融创中国自身也积极承担起自救主体责任。执行董事兼行政总裁汪孟德表示“在出险之后，公司将工作重心放在两方面，一是全力保交付和基本运营；另一个是保价值，不再低价处置核心资产，这使得公司有一个好的恢复基础。”
中指研究院企业研究总监刘水告诉记者，在债务重组过程中，企业化债诚意、方案设计是否合理对于重组成功十分重要，诚意充足、方式多样的方案有助于债务重组顺利进行。
比如，融创中国近百亿美元境外债中，债权人结构复杂，2019个主体涵盖了长线基金、对冲基金、商业银行、个人投资者。一位接近企业人士告诉中国经营报》记者，在制定方案时，融创尽量做到最大程度的公平，对所有债权人一视同仁，没有搞特殊优待；方案充分考虑了不同债权人的诉求，提供了留债展期、可转债、强制可转债、融创服务换股等多种灵活选择。
2023年11月，融创中国境外债重组生效，加之年初已完成了160亿元的境内债重组，其成为目前大型房企中第一个完成债务重组全部流程的企业，整体债务重组规模约900亿元。
据了解，2023年以来，越来越多的出险房企选择整体债务重组，缓解迫在眉睫的短期偿债压力，以便更好地聚焦保交楼和正常经营恢复。
从化债方式来看，出险房企采用最多的债务重组方案为债务展期，通过对还款期限、利率、付息频率、增信措施等条款进行调整，延长偿还时间。据刘水介绍，2021年以来，恒大、奥园、融创中国、龙光等多家企业提出债务展期方案，延长偿还时间。从展期时长上来看，富力、融创中国、碧桂园、奥园等企业境内债平均展期3年以上，有效缓解偿债压力；在增信措施上，部分债券提供实控人担保、土地使用权抵押、项目股权质押等补充增信措施。
也有部分房企以资产清偿债务，但此种形式通常与债务展期相结合，即以部分现金偿付债务，剩余债务进行展期。从目前房企做法来看，多数采取一定比例的现金偿还叠加剩余债务展期。也有部分房企通过实物资产，包括住宅、公寓、写字楼、商铺、车位等进行偿债。
此外，债转股作为另一种常见的债务违约重组方案，目前也有部分房企采用。除了上述融创中国境外债重组中包含了此种方式外，典型的还有华夏幸福。据了解，其通过以下属公司股权搭建的“幸福精选平台”和“幸福优选平台”的方式，抵偿债务金额。根据企业发布的信息，截至2023年10月31日，华夏幸福以下属公司股权搭建的“幸福精选平台”及“幸福优选平台”抵偿金融及经营债务合计金额为127.14亿元。
据刘水介绍，在化债工作完成后，出险房企仍有面临其他债务纠纷引起诉讼和仲裁的风险，这些诉讼和仲裁案件仍可能对企业正常经营产生负面影响。因此，房企还需尽快推动其他债务纠纷和解，以免影响来之不易的债务重组成果。
抢抓政策窗口期在发展中解决危机
对于企业而言，完成境内外债重组并非风险化解的终点。事实上，债务重组本质是“以时间换空间”，无
房地产进入新阶段 房企整装再出发
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