维修资金续筹难题如何破局这两个小区开启日常续筹新模式

文章摘要：“不到非不得已的节骨眼儿，小区是不会轻易启动维修资金续筹程序的，而往往到了这时，折腾到伤筋动骨，有没有新的办法呢” 最近，凌云街道梅苑二居春华苑、湖南街道亦园

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“不到非不得已的节骨眼儿，小区是不会轻易启动维修资金续筹程序的，而往往到了这时，折腾到伤筋动骨，有没有新的办法呢”
最近，凌云街道梅苑二居春华苑、湖南街道亦园大厦启动了一种日常续筹新模式，在通过物业费调价方案的同时，尝试从物业管理费中提取部分资金补充维修资金。
房屋专项维修资金，又称“房屋养老金”，如果只用不充，很容易枯竭。随着维修资金余额濒临30%的红线，甚至出现“赤字”，沪上越来越多的小区将面对维修资金续筹治理难题。
沪上不少小区尝试过专项维修资金续筹、一次性续筹等方法，效果均差强人意，且不能从根本上建立长效补充的机制。而公共收益补充小区维修资金对于收益较少甚至没有收益的小区也不是长久之计。
近期，徐汇区几个居民区的探索提供了一种解题新思路。调整物业费的契机到了
徐汇区凌云街道梅苑二居春华苑小区建于上世纪九十年代，是当时交付标准较高、绿化环境较好的首批商品房小区之一，历经30年风雨，如今也被打上了老旧小区的标签。
最近两年，春华苑迎来了脱胎换骨的转机。凌云街道于2016年启动417片区改造，该片区约九成都是售后房小区，春华苑是417片区中为数不多的商品房。而作为街区一体化改造的一部分，梅苑二居春华苑列入了“三旧变三新”旧住房综合改造的名单，得到了政府相关补贴，小区由此获得改造的机会，从硬件设施、环境面貌均有了巨大的提升。
“到底是政府项目，外墙刷新，屋顶补好，地砖铺得整整齐齐。”目睹着小区这些可喜变化，春华苑居民念叨着，“如果没有‘三旧变三新’，单靠阿拉小区的财力，是不可能完成的。”
事实上，春华苑的“底子”快掏空了。小区一共8栋楼，276户业主，最初的房屋维修资金账户有134万余元，20多年使用下来所剩无几，一直靠停车费、门面仓库租金等公共收益支撑着。2018年为了创建无违先进居委，小区清退了门面仓库租户，公共收益锐减，如今小区房屋维修专项资金已接近30%的续筹标准线。“三旧变三新”改造为小区新增不少绿化景点，物业服务成本也相应有所增加。“而1元平方米·月的小区物业费标准已经实施近10年，早已支撑不了正常的物业运转。”春华苑所在的梅苑二居业委会主任郑大芬说。
居委会、业委会、物业企业，都觉得物业费该调整一下了，否则换了新颜的小区很快将打回原形。
“说实话，一开始我是担心的，怕居民对涨物业费有想法，为啥其他小区不涨我们涨，但这恰恰又是调整物业费的好契机。”凌云街道梅苑二居委书记张君平说道，恰逢小区与徐房物业的服务合同即将到期，居民又实实在在享受到了政府出资改造的政策福利，“此时不提调整物业费，何时提” 春华苑第三套方案的出炉
今年7月开始，春华苑开始筹备物业管理费调价事宜，“我们要把账本明明白白交给居民。”郑大芬说。
8月2日，梅苑二居召开“春华苑业主代表扩大会议”，邀请小区业主代表、楼组长及小区业主一同参加，会议就物业续聘方案、物业收费标准及服务成本，以及初步物业费调整方案与业主代表沟通。
会上，物业服务企业提交了第三方机构出具的物业服务价格评估报告，全面细化的物业管理成本涉及200多项指标。根据测评，春华苑的物业费成本价达到了2.3元平方米·月。
“两个保洁、两个保安，一个维修工……确实不能再低了。”业主代表们也在台下算账。物业公司如果没有钱或者没有足够的动力来强化服务，会导致物业服务质量下降，最后的结果就是小区房子贬值，这是双输。
这次会上推出两了个方案。方案一从明年1月起物业费调整为1.4元平方米·月，方案二分步调整，第一步从明年1月起调整为1.2元平方米·月，第二步从2026年1月起调整为1.4元平方米·月。
大部分居民认为方案二比较温和，这也让“三驾马车”心里有了底。为了争取居民支持，对于未能参加会议的业主代表和楼组长，8月5日业主代表大会补开了一次局部会议，做到不遗漏、全覆盖。与此同时，居委会和业委会在小区宣传栏内开辟了续聘物业的公告栏，将新的物业合同张贴在公告栏供全体业主查阅，还在门卫室外设置了意见箱，听取业主意见，同时居委干部以网格员身份入“格”，进行四百大走访。
“对于没来开会的业主，我一个一个打电话过去，问他原因。如果他对物业服务不满意，我们就让物业一项项整改。”张君平说，有的居民觉得小区保安太老，徐房物业主动跨前一步做好服务，换了两个40多岁的保安，不仅上岗时动作利索，还主动帮老人倒垃圾，惹得其他小区都眼红。
这一轮轮走访，得到了更多业主的支持，大家认为，适当调整物业费是合情合理的。业主们也反映，物业费调整幅度不宜过大，更倾向于阶梯式分步调整。也有业主提出，物业费调价问题基本有眉目了，而维修资金补充问题依然没有得到解决。“一旦再出现大修，我们是不是还要再掏腰包”
“一开始是调整物业费的问题，现在又涉及到维